전세사기 안당하는 방법

[전세 계약서 쓸때 사기당하지 않도록 특약사항 적어봅시다.]

2022년도 한 해가 어느덧 끝을 향해 달려가고 있습니다. 하지만 내년도 경기를 바라보는 전망은 그리 밝지 않네요.

깡통전세 공포가 현실로 다가오면서 집주인 대신 갚아준 돈이 '사상 최대', 악질 전세사기 계속, 사고금액 역대 최대, 전세 사기 피해 부추기는 보증보험까지 전세 사기 의심건만 1만 4000건이 된다고 합니다.

분명 계약서를 제대로 쓰고 보증보험까지 들고 확정일자까지 받았음에도 전세사기를 당했다는 소식은 우리 주변에서도 심심찮게 들려오고 있으니 말입니다.

보이스 피싱만 진화하는 줄 알았는데 전세사기도 진화를 한다더라구요.

'신종 전세사기'라는 것도 등장했다는데.... 점점 악랄하게 사기를 치는 수법이 다양해 지고 있습니다.

 

표준계약서를 이용하고 등기부등본을 계약하는 직전까지 열람해가며 나름의 방어장치를 한다고 하더라도 작정하고 사기를 치면 안 당할 수 없다고 할 정도로 전세사기는 기승을 부리고 있습니다.

따라서 이사를 앞둔 분들이나 사회 초년생들은 꼼꼼하게 전세사기를 당하지 않는 방법을 확인해 보시기를 권해 드립니다.

---

1. 전세사기란?

전세 계약기간이 끝나고 집주인이 상환능력에 문제가 없음에도 불구하고 고의적으로 보증금을 세입자에게 돌려주지 않는 것을 말합니다.

저도 몇 년전에 전세 계약기간이 만료되어 집주인에게 전세 보증금을 상환해 달라고 요구했던 적이 있어요.

그런데 바로 이어서 들어올 세입자가 없다는 이유로 집주인이 차일피일 미루더라구요. 정말 하루하루 속이 타들어갔습니다. 계약기간이 끝났지 않느냐? 돌려 주셔야 우리도 다른 집 계약금을 치르지 않느냐... 인정에 호소도 해보고 강하게 어필도 해보고... 그러나 소용이 없더군요. 그렇게 급하면 너희들이 구해놓고 나가든가~ 라며 배째라식의 배짱을 부리는데 집없는 설움에 스트레스까지....대환장 파티가 따로 없었습니다.

결국 내용증명 보내고 나서야 이사를 나올 수 있었습니다.

그런데 이런 경우는 아주 양호한 사례입니다. 무개념 집주인 잘못 만난 경우니까요...

---

그러나 혹시 '깡통 전세'라는 말 들어보셨나요? 

깡통 전세란 그 집의 대출과 입대보증금 등 임대인(집주인)이 갚아야 하는 부채가 집값보다 큰 전세 계약을 일컫는 말입니다. 

 

.즉 '깡통전세'란 전세가격이 집 매매가격의 80% 이상이 되거나 매매가격보다 높은 경우를 말합니다. 경기가 좋아서 집값이 치솟을 때야 어찌어찌 넘어간다고 하지만 요즘처럼 집값이 떨어지는 때에는 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있다는 보장이 없어집니다. 물론 집주인이 돈이 많다면야 어떻게든 돈을 융통해서 세입자에게 보증금을 돌려주겠지요. 하지만 갭투자를 통해 시세차익을 보고 집을 구매했던 집주인이나 경제사정이 안좋아진 경우는 전세 보증금을 받기 힘들어 질 수 있습니다. 

---

2. 신축빌라 사기수법

 

가끔 현수막에 신축빌라 '방 ○개에 화장실 ○개' 등 내용을 써 놓고 '실 입주금 ○천만원'  이라고 쓰인 것을 보신 적 있으시지요? 여기에 전화해서 상담이라도 받게 되면 '이사비 지원, 대출이자금 지원' 이라는 매력적인 조건까지 듣게 될 겁니다.

분명 새집인데 몇 천만원만 있으면 들어가 살 수 있다는 문구는 절박한 사람들일수록 솔깃하게 다가 올 수밖에 없습니다.

그러나 그들이 사용하는 수법을 알게 되면 이것이 눈뜨고 코베일 수 있는 사기라는 것을 알 수 있을 거예요.

---

처음에 집을 지은 건축주가 있다고 가정을 해 볼께요.

건축주는 3억짜리 집을 지어서  공인중개사나 분양사무소와 손을 잡고 전세금을 4억에 내놓는 겁니다.

그럴듯한 외형에 세입자들이 문의를 해오면 대출이자나 이사비를 지원해 준다는 등의 솔깃한 조건을 제시해서 계약을 빠르게 진행합니다.

공인중개사나 분양사무소의 달콤한 말에 휘말린 세입자가 시세보다 높은 금액으로 전세계약을 하게 되면 집주인은 전세보증금을 챙기고 사라지면서 새로운 집주인을 임대인으로 앉혀 놓습니다.

이때 새로운 집주인은 제대로 된 계약을 하고 임대인이 된 사람이 아닙니다. 새로운 집주인이란 자기 명의를 빌려주고 들어온 사람을 말합니다.

이때부터 쎄~해 지죠^^;

부업사이트에 <돈 한푼 들이지 않고 집을 가질 수 있는 기회다.>라고 말하면서 급전이 필요한 사람들을 아르바이트로 고용해서 새로운 집주인으로 앉혀 놓는 겁니다. 사실 여기까지는 서류상으로 아무런 문제가 없습니다. 따라서 계약이 체결되어도 문제가 있다고 느낄 수조차 없습니다. 이쯤되면 판을 벌인 사람들은 이익을 챙겨서 사라집니다.

세입자가 계약기간 만료후 전세보증금을 요구하면 새로운 집주인은 "줄 돈이 없다. 나도 속은거다" 라고 말하는 경우가 대부분이라고 합니다.

---

작정하고 덤비는데 무슨 수로 이기겠습니까마는 세입자들도 할 수 있는 방어책을 구축해야 하지 않을까요?

저는 전세계약을 할 때 특약사항을 적어놓아 이러한 사기수법을 막아보시기를 권해드립니다.

 

3. 전세계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항!

 

 

기본적으로 전세 계약을 할 때는 꼭 표준 계약서로 작성해야 합니다.

아는 사람 소개라든지 중계비용을 아끼기 위해서라는 말에 혹해서 다 믿고 사는 사회를 실현해 보고자 자신의 피같은 돈을 실험용으로 쓰지 않기를 바랍니다.

또한 계약서를 작성할 때는 권리 보장을 위해서 특약사항을 상세하게 넣어두는 것이 중요합니다.

---

[전세 계약 전 해야 할 일]

1. 전세 보증보험 가입이 되는 집인지 알아보기  - 전세보증보험가입이 가능하다고 말하는 집을 찾아 계약하세요. 물론 이 보험을 가입했다고 하더라도 소용이 없었다는 사례들이 많지만 그래도 어느 정도는 안전한 매물과 불안한 매물을 거를 수 있는 기준점이 되니 꼭 가능하다고 말하는 집을 찾으셔야 합니다. (만약 전세금이 2억인데 전세 보증보험은 1억 5천까지만 가입할 수 있다고 한다면 특약사항에 남은 차액 '5,000만원은 계약만료와 함께 세입자에게 즉시 지급한다.' 라는 내용을 기록해 두셔야 합니다.)
2. 전세 계약하기 전에 특약에 '계약 후 전세보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 한다' 라는 내용을 적어달라고 요구하시기 바랍니다.
3. 네이버 검색창에 <국토교통부 실거래가 공개 시스템>을 치고 들어가셔서 실거래가를 확인하기 - 실제 거래되었던 가격과 내가 거래하려는 가격이 너무 차이가 나는 것은 아닌지, 주변 시세는 어느정도에 형성이 되어 있는지 확인하시기 바랍니다.  발품을 팔아도 좋겠지만 직장인이라 시간을 따로 낼 수 없는 분들은 국토교통부에서 실거래가를 열람해 보시는 것이 좋습니다.
4. 등기부등본 확인하기 - 가계약금을 걸기 위해 송금하기 전에 등기부등본을 떼서 근저당(집을 담보로 은행이나 대출기관에 돈을 빌린 내역) 설정이 잡혀 있지는 않은지 확인하시기 바랍니다. 아무리 저렴한 전세가를 제시한다고 해도 근저당이 잡혀 있는 집은 우선순위에서 밀려 전세보증금을 받지 못할 수 있기 때문입니다.
5. 임대인의 세금체납 확인하기 - 만약 임대인이 세금체납을 한 경우 세입자의 보증금보다 국가 세금이 1순위가 되어 돈을 회수하게 됩니다. 하지만 대놓고 집주인 될 사람에게 세금체납하셨냐고 물어보기가 참 어렵답니다. 그래서 중개인에게 임대인에 대해 물어보시는 것이 좋습니다. 한 동네에서 오랫동안 중개업을 하신 분들의 경우 이런 재산에 관련된 흐름을 어느 정도 파악하고 계십니다. 직업의 특성상 본인들이 중개한 매물이 아니더라도 어느 아파트 몇 동 몇 호가 누구에게 팔렸고 집주인 재정상태는 어떤 것 같더라~ 정도는 파악을 하고 계시기 때문입니다.
6. 이사일은 주말을 피해서 잡기 - 대부분의 사기 수법이 확정일자를 잡고 효력이 발생하는 시간동안의 공백기간을 악용하면서 벌어집니다. 따라서 이사 날짜는 손없는 날 이런 것 보다 월요일~ 목요일 사이에 주중 이사를 하시기 바랍니다.

---

[전세 계약 후 해야 할 일]

1. 전입신고와 확정일자 받기 - 계약완료와 함께 보증금을 이체했고 입주도 했다면 바로 당일에 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받으시기 바랍니다. 이 확정일자는 정상적인 계약관계에 의해서 내가 이집을 점유하기 시작했음을 공식화함과 동시에 대항력을 갖게 합니다. 이 대항력이란 만약의 사태에 집이 경매로 넘어갔을 경우 집주인이 바뀌어도 계속 세입자의 권리를 보장받을 수 있게 하는 것으로  "나를 함부로 이 집에서 내쫓을 수 없다"라는 힘이 생기는 것입니다. 확정일자 역시 경매로 넘어가는 경우 다른 채권자보다 우선해서 내 보증금을 받을 권리인 우선 변제권을 획득하게 합니다. 이 우선변제권이 성립되기 위해서는 이사 + 전입신고 + 확정일자 이렇게 3박자가 갖추어 졌음을 증명해야 합니다.
2. 확정일자를 받았더라도 법적효력은 계약한 순간부터 생기는 것이 아닙니다. 대항력은 다음날 00시가 지난 후부터 법적효력이 발생하게 됩니다. 이 시간차이를 노린 사기 수법이 있습니다. 세입자와 계약이 끝나자 마자 (세입자가 확정일자를 받아 법적효력이 생기기 전에) 임대인이 대출을 받아버리면 집이 경매로 넘어갔을 때 대책없이 당하게 됩니다. 명백한 사기행각이지만 법의 구멍과도 같은 것이라서 세입자도 안전장치가 필요합니다.
3. 계약시 특약에 근저당권 관련 내용을 적어달라고 요구하기 - '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 제한물권을 설정하지 않고 등기사항 증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다.'는 내용과 '잔금일 전까지 근저당권을 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우 임대차계약은 무효 내지 해제하기로 한다.' 는 내용을 특약사항에 기재하기 바랍니다.

---

4. 특약사항에 넣어야 할 내용 정리

• '계약 후 전세보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 한다' 
•  '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 제한물권을 설정하지 않고 등기사항 증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다.'
• '잔금일 전까지 근저당권을 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우 임대차계약은 무효 내지 해제하기로 한다.' 
• (만약 전세금이 2억인데 전세 보증보험은 1억 5천까지만 가입할 수 있다고 한다면 특약사항에 남은 차액)  '5,000만원은 계약만료와 함께 세입자에게 즉시 지급한다.'

---