다주택자 양도세중과 완화, 그 의미는?

[2022년 12월 21일 정부가 다주택자 양도세 완화 정책을 발표했습니다.]

 

영혼을 끌어모아 내집 마련을 했던 영끌족에게 2022년을 마무리하는 지금 가장 부러운 사람들은 집 없는 사람이라네요.

집없는 설움을 겪어본 사람들에게는 어리둥절한 이야기일 수도 있습니다만 2022년을 살아가고 있는 우리는 아이러니한 상황을 마주하고 있는것이 사실입니다.

집값이 계속 떨어지고 있는 상황에서 2022년 12월 21일 정부가 다주택자 양도세 규제완화를 위한 3가지 정책을 발표했습니다. 물론 이번 부동산 정책은 다주택자들에게 여러가지 취득세 중과에 대한 해제와 양도세 완화를 해서 집을 살 수 있는 분위기를 만드는 것입니다.

하지만 집값이 점점 떨어지고 있는 상황에서 정부는 왜 이런 정책을 내놓은 것일지 알아보고 그 의미를 함께 알아보겠습니다.

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1. 다주택자 양도세 완화 (2022.12.21)

정부가 다주택자를 대상으로 한 최고 12% 세율의 취득세 중과(重課)를 완화하고, 내년 5월로 끝나는 양도소득세 중과 배제도 2024년까지 더 연장한다고 발표하며 다주택자 규제를 풀었습니다.

쉽게 설명하자면 세금과 대출에 대한 규제를 전면 해제했다는 것입니다. 완화 전에는 다주택자들에 대한 취등록세가 굉장히 높았고 팔때 역시 양도세에 대한 중과가 높았습니다. 다주택자들의 입장에서는 집값이 많이 올라도 결국 세금으로 다 뜯기더라는 생각이 강했습니다. 따라서 다주택자들은 결국 세금으로 다 나가고 남지도 않을 거 팔지말고 갖고 있는게 낫다는 생각이 강해졌습니다. 뿐만아니라 다주택자들에게 대출규제도 강해서 돈을 갖고 있는 사람만 집을 사라는 말밖에 안되는 상황이었습니다. 그런데 이러한 부분에 대한 것이 전면 해제가 된 것입니다.

그러면 이번에 정부가 발표한 다주택자 규제 완화에 대한 3가지 핵심 내용을 짚어볼까요?

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1. 다주택자 취등록세 중과완화
2. 다주택자 양도세중과 2024년까지 연장
3. 다주택자 대출 허용

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이와 함께 주택임대사업자제도가 부활되었습니다. 문재인 정부 당시 이 주택임대사업자제도를 빌미로 투기세력이 많이 들어왔다고 판단해서 이번 정부에서는 주택임대사업자제도를 막아두고 폐지수순을 밟고 있었습니다. 하지만 이번에 주택임대사업자제도가 다시 살아났습니다. 전면적으로 다 부활한 것은 아닙니다. 장기 10년에 국민평수 85 제곱미터 이하만 주택임대사업이 가능하도록 열어둔 것입니다.

 

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2. 취등록세 개편 방향

위의 표에서 볼 수 있듯이 1주택자와 조정대상지역 이외의 2주택자들은 변동이 없습니다.

그러나 조정대상지역의 2주택자들은 현행 8%에서 1주택자와 동일하게 1~3% 로 부과되도록 변경 되었습니다.

3주택자들 역시 8%에서 절반 줄인 4%만 부과합니다. 4주택자 이상과 조정지역 3주택자, 그리고 법인의 경우 현행 12% 부과에서 절반 줄인 6%만 부과하게 됩니다.

 

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3. 다주택자에 대한 한시적 양도소득세 중과 면제

 

 원래는 다주택자에 대한 한시적 양도소득세 중과를 면제 하는 것이 2023년까지 였습니다. 그런데 이번 정부 발표에 따르면 1년 연장을 해서 2024년 5월 9일까지로 바뀌었습니다. 다주택자라도 2년 이상 보유를 하게되면 양도소득세를 기본세율에 맞춰서 적용하겠다는 뜻입니다.

또한 장기보유특별 공제도 없었던 것을 이번에 최대 30%까지 적용해서 공제해주겠다고 발표한 것입니다. 장기보유특별공제는 오래 보유한만큼 세금을 깎아주겠다는 것입니다. 단기적으로 사고팔고를 하는 사람들은 투기세력일 가능성이 높지요? 하지만 오래 보유했다는 것은 건전한 시장의 임대인으로 인정할 수 있습니다.

 

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4. 바뀐 정책으로 집 사고팔 때 세금 변화는?

 

전에는 반포자이의 취득세가 2억 6880만원이었다면 개편안으로 1억 530만원이 됩니다. 양도소득세의 경우에도 4억 1793만원이었던 것이 개편안에 따르면 2억 5191만원이 됩니다.

마포래미안 푸르지오를 볼까요? 개편전에는 취득세가 1억 4280만원이었습니다만 개편후 적용된 금액은 5610만원입니다. 또한 양도소득세도 기존 5625만원에서 2983만원으로 줄어들게 됩니다.

전체적으로 취등록세와 양도소득세가 절반정도 줄어들게 됩니다. 그래프를 보더라도 세금이 확실히 줄어드는 것을 알 수 있습니다.

 

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5. 이번 정책의 숨은 속뜻

정부는 이번 발표를 통해서 임대시장의 안정화와 거래 활성화 그리고 부동산 경착륙을 방지하기 위함이라고 이유를 들었습니다. 하지만 세금이 많이 줄어서 정부가 힘들다는 속뜻이 숨어있습니다. 거래가 많이 줄다보니 세금이 적게 걷히고 그로인한 국정 운영이 힘들다는 뜻으로 해석이 됩니다.

전국 지자체 부동산세수가 감소되고 있는 추세입니다. 2022년 10월 2일 기준, 서울만 1.3조가 증발했습니다. 원래 거둬들여야 하는 세금 중에서 1조가 넘는 돈이 걷히지 않게 되면 운영에 차질이 생기기 마련입니다. 국정운영과 복지정책을 펼치려면 세금이 많이 걷혀야 하는데 부동산 시장이 경직되다보니 운영이 돌아가지 않게 되는 겁니다.

따라서 결국은 정부에서 이러한 규제완화 정책을 통해 얼어붙은 시장을 활성화 시키기 위해 노력을 하게 되는 것이죠. 또한 이 정책으로 시장이 얼마나 움직일지 추이를 지켜볼 가능성이 큽니다.

 

그렇다면 다주택자들은 정부가 이러한 정책을 내놓았다고 주택을 사게 될까요? 

사실 돈이 많은 사람들일수록 판단력이 높습니다. 또한 내년 경기가 어렵다는 것이 예측되는데 이런 정책 때문에 집을 사는 사람들이 늘어날것 같지는 않습니다.

결국 다주택자들이 집을 사지 않는 이유는 대출이나 세금때문이 아닙니다.

집값이 안 오르기 때문에 안 사는 것이죠. 다주택자들의 궁극적인 목적은 돈을 벌기 위함입니다. 그런 다주택자들이 손해보는 장사임을 불보듯 보면서 뛰어들지는 않을 것입니다. 지금은 경직되어 있는 시장이지만 언젠가는 다시 바닥을 찍고 올라갈 것입니다. 이러한 흐름을 잘 읽을 수 있는 사람들은 아무래도 무주택자들 보다는 다주택자들입니다.  따라서 이번 정부의 발표에 따라 다주택자들이 부동산 시장에 쉽게 뛰어들지 않을 것이고 시장의 방향은 크게 바뀌지 않을 것 같습니다.

 

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